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Vos droits ! Evitez les arnaques

Quelles sont les obligations propriétaires et locataires dans un contrat de location ?

Écrit par Delphine Denys

A qui revient tel ou tel entretien dans l’appartement ? Qui s’occupe de la déclaration à l’assurance en cas de vol ?  Quelles sont les obligations du propriétaire et celles du locataire ? Voilà un motif de litige : ne pas avoir bien défini les obligations de chaque partie. Elles sont souvent énumérées dans le contrat mais peut-être pas assez détaillées laissant une porte ouverte aux désillusions et conflits. Nous avons dressé une liste et apporter quelques explications pour vous permettre d’y voir plus clair :

Les obligations du propriétaire:

Il doit fournir un appartement propre et en bon état pour un emménagement immédiat.

Il doit être en mesure de pouvoir fournir le certificat énergétique et le certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad).

Il doit assurer l’appartement de son contenant (non son contenu).

Le propriétaire paie toutes les charges de copropriété, des frais de gardien s’il y en a un et de l’Impôt sur le Bien Immobilier (IBI).

Il doit remplacer les équipements en cas d’obsolescence ou pour non fonctionnement dû à l’ancienneté.

Les obligations du locataire :

Il doit payer son loyer en chaque début de mois, rester au minimum 6 mois dans le logement et conserver l’appartement dans le même état que celui-ci lui aura été remis.

Il doit donner son préavis de départ au moins 1 mois avant son départ.

Il doit payer toutes les charges de gaz, d’eau et d’électricité qui lui incombent. Il doit se charger de l’actualisation des données lors des relevés des compteurs. Il doit avertir le propriétaire ou l’agence en cas de souhait de changer de fournisseur ou de toutes irrégularités dans le fonctionnement du paiement de ses charges. Attention, si le locataire change de fournisseur, le propriétaire pourra exiger, au départ du locataire, une domiciliation de ses compteurs auprès des fournisseurs d’origine. Tous les frais engendrés seront absorbés par le locataire.

Les litiges les plus courants :

  • Entretien de l’appartement

Le locataire n’a pas le droit de repeindre sans avertir le propriétaire ou l’agence et ne peut pas utiliser de couleur trop personnalisée (obscure ou différente du beige et blanc, ou papier peint à motif).
Au bout d’un certain temps de contrat [+5 ans], si l’appartement doit être rafraîchi c’est au propriétaire de payer les frais. Par contre, si des traces résultent d’une mauvaise utilisation du locataire, il devra payer les frais de peinture (ex : traces de bicyclette placée sur un mur dans une entrée, marques de chaussures devant l’ilot central de la cuisine ou sur un mur qui fait office de bar, trace sur un mur dû au dos d’une chaise…) attention donc aux traces résultant d’une succession de passage d’un objet ou d’un animal qui auraient pu être entretenues par le locataire.

Par contre ce qu’on appelle usure normale, c’est une peinture blanche d’origine qui serait passée à l’écru, ou une peinture qui s’écaille à certains endroits (sans que cela résulte d’un manque de ventilation du locataire).

Pour les trous dans les murs, ils sont interdits ou doivent être rebouchés et repeints à la sortie du locataire.

  • L’entretien de l’électrodomestique

Le locataire doit se charger de faire réviser et nettoyer la chaudière (ou chauffe-eau) au moins une fois par an, l’air conditionnée au moins 1 fois par an, laver les filtres de la machine à laver (vaisselle et linge) au moins une fois par an. En cas de disfonctionnement, si cet entretien ne peut être justifié, alors les frais de réparation ou de remplacement seront à la charge du locataire.

  • Changement du petit matériel

Le locataire doit avoir changé toutes les ampoules hors service de l’appartement à son départ.
Il doit rendre l’appartement propre, nettoyé (exemple : pas de taches sur le canapé).

  • En cas d’humidité

Si l’humidité existe pour cause de mauvaise ventilation, les frais de nettoyage seront à la charge du locataire. Si l’humidité existe parce qu’elle vient d’un défaut du mur ou d’un problème qui ne résulte pas d’une mauvaise utilisation du locataire, alors les frais de remise en état seront absorbés par le propriétaire.

En cas d’humidité c’est simple de déceler la cause, si l’humidité touche le plafond ou le haut des murs, c’est un problème de ventilation résultant donc d’un mauvais entretien. Pour des taches d’humidité qui ne sont pas dans des pièces humides ou qui apparaissent au milieu des murs ou aux abords des fenêtres, une étude sera certainement réalisée par un professionnel pour connaître l’origine et ainsi pouvoir régler le problème en profondeur.

  • La décoration/les meubles du propriétaire

En tant que locataire, vous n’aimiez pas certains éléments de déco ou certains meubles pendant votre visite, mais si vous ne négociez pas pour un retrait (et retranscrit dans le contrat) et que vous décidez de vous en séparer pendant le contrat, vous devrez au mieux remplacer les éléments de décoration et les meubles au pire les rembourser en se fiant aux montants indiqués par le propriétaire s’ils ne disposent pas de factures.

  • Assurance

Le propriétaire est tenu d’assurer l’appartement pour son contenant et non son contenu, c’est-à-dire que l’appartement sera couvert en cas d’incendie, fuite d’eau, etc. par contre, cela n’assure pas contre le vol et encore moins contre le vol ou la détérioration de vos effets personnels. Pour cela il vous faut contracter une assurance personnelle. Il revient de faire la déclaration à l’assurance à celui qui en est titulaire (exemple : incendie, le propriétaire devra contacter sa compagnie d’assurance), par contre vous devrez vous rendre disponible pour laisser les experts en assurance constater les dégâts et les ouvriers réaliser les réparations. Demandez au propriétaire la teneur exacte de l’assurance qu’il a contractée pour l’appartement. Une sur-assurance du bien ou de vos affaires est évidement contreproductive et inutile.

  • Colocation et sous location

    Photo via Freepik

C’est strictement interdit, à moins d’en stipuler très clairement les clauses avec votre propriétaire et de les apposer sur un contrat.

  • L’augmentation des loyers

Le prix du loyer ne pourra pas être revu et cela durant toute la durée du contrat (il sera uniquement révisé en fonction de l’indice de la consommation annuellement). A la fin du contrat, contrairement à ce que l’on pourrait penser, le propriétaire est en droit d’actualiser le montant de loyer et de l’augmenter comme bon lui semble ; le locataire n’a aucun droit dans ce cas et n’a pas de recours, il a juste la possibilité de l’accepter ou non dès lors où le propriétaire serait d’accord à réaliser un nouveau contrat avec son ancien locataire.

Notre conseil :

Nous vous recommandons d’agir toujours de la meilleure façon qu’il soit. Si votre locataire ou propriétaire ne veut pas être arrangeant et que vous estimez être dans votre droit, rapprochez-vous des entités légales pour connaître vos recours.

Le locataire doit toujours avertir le propriétaire de toutes irrégularités dans l’entretien ou le paiement de ce qui lui incombe, et cela dans les plus brefs délais. De son côté, nous recommandons également au propriétaire de maintenir régulièrement informé le locataire, en cas de projets de non prolongement de contrat ou de vente du bien, mais aussi tout ce qui touche la copropriété (avis de travaux, de changement de gardien, etc.) et cela dans les meilleurs délais possible.

À propos de l'auteur

Delphine Denys

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