Le marché de l’immobilier : est-ce le début de la fin à Barcelone ?

Depuis fin 2007, le marché de l’immobilier à Barcelone s’est écroulé, entraîné par la situation de l’économie espagnole et mondiale. Dans les faits : quand Barcelone enregistrait au premier trimestre 2008 plus de 7 000 transactions immobilières, la capitale catalane peine à arriver au millier au dernier trimestre 2013[1]. Les prix se sont effondrés de 40 à 50%[2] par rapport à ceux relevés sur la période, certes d’apogée, du premier trimestre 2008. Alors, plusieurs pays mais surtout l’Espagne arborent des étiquettes de baisse générale des prix et de crise immobilière et cela depuis sept longues années. On constate aujourd’hui que le sentiment de fatalité fait place à celui de l’interrogation, voire même de l’expectative. Est-ce que cette dégringolade a terminé sa course ? Les prix des biens immobiliers vont-ils se maintenir ? Distinguerait-on une tendance inverse du marché de l’immobilier ? Toutes ses questions commencent à être posées et cela semble effectivement légitime !

Des indices qui ne trompent pas

Au-delà de l’envie d’y croire pour de nombreux propriétaires espagnols et catalans, de véritables indices font envisager une tendance positive pour cette année.
La première chose est de distinguer la demande locale à celle provenant de l’étranger. La première a été la plus touchée par cet effondrement économique, le recours au crédit étant devenu presque chose impossible depuis quelques années. La seconde a été moins touchée, on contraire on a constaté une hausse de 13,6%[3] du volume de transactions sur tout le territoire depuis l’année dernière. D’ailleurs l’Espagne a été élu pays des opportunités immobilières 2014 par PricewaterhouseCoopers et l’Urban Land Institute (ULI).
Mais force est de constater que la demande locale reprend la course ! On observe un surcroît de demandes de visites et motivées pour le plus grand nombre, par l’envie de profiter de prix encore très attractifs emais également par le fait que les étrangers voient en Barcelone une ville de rêve pour acheter leur nouvelle résidence principale. Mais au-delà du  nombre, c’est la rationalisation de la demande observée qui semble indiquer un regain du marché.  Les nouveaux acheteurs voient en l’accès à la propriété un canal d’investissement à rentabilité certaine, ou tout du moins qui devra être supérieure à celle offerte par les institutions financières.
Par conséquent, on note dans cette amplification de demandes, une tentative de surmonter les effets négatifs de la crise profitant de cette manne étrangère. En quelques sortes, la demande locale s’est professionnalisée.

Les soldes immobilières en rupture de stock

Après une baisse de prix, chaque année située entre 9 et 11%, nous observons une légère reprise pour certains quartiers de Barcelone. Plus précisément, selon les sondages annuels publiés par le Conseil municipal de l’Habitat et du Logement, le prix du m² a augmenté au dernier trimestre 2013 ; de 12% dans le quartier de Ciutat Vella, 3% dans Les Corts, 2% dans l’Eixample. De fait, le prix moyen du m² à Barcelone se situe aujourd’hui à 3179€. Le Conseil Municipal catalan a annoncé seulement 1% de baisse des prix en 2013 par rapport à 2012. Certes la tendance générale semble se stabiliser, mais on note surtout que les prix de certains quartiers remontent pour la première fois depuis des années !

Les entités bancaires semblent y croire

Après plusieurs années d’absence pour cause de « restructuration », l’industrie du crédit semble reprendre de l’activité. En effet, les deux offres de crédit à taux fixe et à taux variable, font leur retour auprès des institutions financières. Pour preuve, les entités comme BankInter et Santander par exemple, ont communiqué cette année avec de fortes campagnes sur les avantages des crédits en ligne. Bien sûr, ceci n’illustre pas concrètement un retournement de situation du marché immobilier mais on ne peut pas occulter son aspect plus qu’encourageant. En Janvier de cette année, on a relevé un écart moyen pour les prêts immobiliers bancaires de Euribor + 2,11%, pour les crédits en ligne Euribor +2,31% et pour les autres prêts à taux variables Euribor +2,66% ce qui donne un écart moyen total de Euribor +2,49%[4] ; d’après le portail de l’immobilier de Catalogne Habitaclia « c’est quelque chose d’impensable en seulement un an ».
Nous ne pouvons pas parler véritablement de grand retour du crédit parce que les critères d’obtention sont encore élitistes et que les  frais de crédit restent élevés. Cependant, si l’on compare ce scénario à celui de ces dernières années, il semble plus qu’évident que les banques semblent reprendre peu à peu confiance en l’avenir du marché immobilier à Barcelone.