Les communautés de voisins examinent toujours en détail chaque dépense. Alors, quand elles doivent engager un professionnel, elles doivent connaître son rôle et ses responsabilités.
Par conséquent, il est normal que les propriétaires d’un immeuble à Barcelone connaissent le travail d’un gestionnaire immobilier.
En lisant cet article, vous comprendrez l’importance d’avoir un gestionnaire immobilier enregistré et professionnel, et saurez quelles fonctions lui déléguer en tant que propriétaire d’un appartement à Barcelone.
Table des matières
Les 6 obligations d’un gestionnaire immobilier
La première chose à savoir est qu’il ne s’agit pas d’une règle fermée. L’article 20 de la loi sur la propriété horizontale décrit les principales fonctions d’un gestionnaire immobilier.
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📌 La législation n’est pas un texte fermé, elle est mise à jour régulièrement et dépend aussi de la décision de chaque communauté. Alors, que dit la loi sur la propriété horizontale à propos des fonctions de l’administrateur ?
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1. Veiller à la bonne gestion du bien
La loi stipule :
Veiller au bon fonctionnement de la maison, de ses installations et de ses services, et à cet effet, donner les avertissements et les admonitions appropriés aux propriétaires.
Ce qui veut dire :
En d’autres termes, le gestionnaire immobilier n’est pas un agent de sécurité, et il ne doit pas non plus faire le tour du bâtiment tous les jours pour détecter les incidents.
Mais si le portier, un voisin ou toute autre personne constate un problème, l’administrateur doit gérer l’incident. Que ce soit pour résoudre le problème lui-même ou pour avertir la personne ou l’entreprise correspondante.
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À l’attention des propriétaires
2. Préparer le plan de dépenses prévisibles
La loi stipule :
Préparer en temps utile et soumettre au Conseil le plan des dépenses prévisibles, en proposant les moyens nécessaires pour y faire face.
Ce qui veut dire :
Le gestionnaire immobilier connaît les dépenses de chaque communauté de voisins. Il doit donc préparer le budget avec tous les paiements qui seront effectués, en plus de calculer les frais à payer par chaque propriétaire.
L’obligation du gestionnaire immobilier est de préparer le budget, mais il ne peut pas l’approuver. Il doit présenter le document au conseil d’administration de la communauté de voisins pour validation.
Le professionnel de la gestion des communautés de voisins doit également tenir la comptabilité de la communauté et informer les propriétaires sur l’état des comptes.
3. Conservation de la maison
La loi stipule :
Veiller à l’entretien et à la maintenance de la bâtisse, en faisant exécuter les réparations et les mesures urgentes, et en informant immédiatement le Président ou, le cas échéant, les propriétaires.
Ce qui veut dire :
Il s’agit d’une section qui se différencie par l’urgence et où l’administrateur agit en dehors de l’Assemblée des propriétaires.
C’est-à-dire qu’en cas incident très urgent ou grave, l’administrateur de la propriété doit agir sans attendre l’approbation des propriétaires des appartements. Puis, il doit rendre des comptes et des explications aux propriétaires.
De son côté, la loi entend par « conservation de la maison » le bon état de toutes les installations et services, ainsi que les inspections réglementaires.
4. Exécuter les ordres du Conseil
La loi stipule :
Exécuter les accords adoptés dans le domaine des travaux et effectuer les paiements et les recouvrements appropriés.
Ce qui veut dire :
L’administrateur du bien est responsable en dernier recours de l’exécution des résolutions du conseil d’administration.
En général, ces résolutions approuvées sont des travaux dans le bâtiment. Le professionnel de la gestion immobilière doit établir le plan d’action et planifier les dates des rénovations.
Si les travaux d’amélioration impliquent une dépense plus élevée, le gestionnaire immobilier doit demander un paiement extraordinaire, en plus d’informer les propriétaires sur les frais à payer.
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5. Secrétaire du Conseil et dépositaire de la documentation
La loi stipule :
Assurer, le cas échéant, le secrétariat du conseil et mettre à la disposition des propriétaires la documentation de la communauté.
Ce qui veut dire :
Un administrateur de biens enregistré peut également faire office de secrétaire du conseil. Ce poste est chargé de rédiger les procès-verbaux des réunions, de délivrer les certifications nécessaires et de s’occuper des documents non sensibles de la communauté.
L’administrateur du bien est tenu de conserver cette documentation non sensible pendant 5 ans. Qu’est-ce que la documentation non sensible ? Ce sont des factures, des reçus ou des contrats prolongés.
6. Autres pouvoirs
La loi stipule :
Tous les autres pouvoirs confiés par le Conseil.
Ce qui veut dire :
Chaque communauté de voisins est différente et peut confier des tâches diverses au gestionnaire immobilier. Les actions varient généralement selon la composition de la communauté (résidences principales ou secondaires).
| 📌 Les tâches du gestionnaire immobilier sont ouvertes pour s’ajouter à celles qui sont strictement obligatoires. Par conséquent, il appartient à chaque communauté de négocier la liste complète des responsabilités avec le professionnel engagé. |
Cela dépend donc du contrat entre la communauté et le professionnel engagé comme administrateur.
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7. Représentation légale de la communauté (sans obligation)
La loi 39/2015 oblige les communautés de voisins à communiquer avec les administrations publiques par email.
En général, les communautés de voisins désignent les gestionnaires de propriété comme leurs représentants légaux auprès des entités publiques pour tout envoi ou toute notification.
Que faire si l’administrateur ne remplit pas ses fonctions ?
L’administration et la gestion des successions doivent être faites par des professionnels.
Si le professionnel engagé ne remplit pas ses fonctions, il est temps de le remplacer rapidement. Sachez que chez ShBarcelona, nous sommes fiers d’être membres du Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida.
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Si vous avez d’autres questions sur les tâches obligatoires d’un gestionnaire immobilier, des collègues de Baeza Fincas, vous expliquent tout en détail dans cette vidéo.
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Sources :
https://www.elmundo.es/economia/vivienda/2017/04/20/58f8800046163fcc1f8b4584.html
https://www.conceptosjuridicos.com/lph-articulo-20/
https://www.comunidades.com/legislacion/comunidades/ley-de-propiedad-horizontal/articulo-20/
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