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Marché immobilier

Dernières mises à jour du droit des baux urbains (LAU)

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Écrit par Anthony

Si vous cherchez à louer un appartement à Barcelone, vous devez savoir que ce type d’opérations est réglementé par la loi sur les baux urbains. Et comme cette loi a tendance à changer de temps en temps, il est important de connaître la version la plus récente.

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Dans cet article de ShBarcelona, nous vous présentons la dernière actualité de la loi sur les baux urbains afin que vous sachiez quelles sont les obligations légales et vos droits quand vous louez un appartement.

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Quelle est la loi sur les baux urbains ? (LAU)

Cette loi régit tout ce qui concerne les locations depuis 1964, et a été mise à jour pour mieux protéger le locataire et le propriétaire. Les réformes les plus importantes ont été faite en 1995, 2013 et 2019, et les dernières, en 2021.

Tout d’abord, il faut savoir que la loi s’applique à tout bien immobilier loué à titre de logement, ou pour un usage différent, qui se trouve dans un immeuble habitable, aux places de stationnement, aux salles de stockage ou à tout autre local appartenant à la propriété.

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Un contrat stipulant la cession d’un bien en échange d’un montant d’argent (loyer) doit toujours être rédigé. Ce contrat doit comporter le rôle de la personne qui cède et celui de la personne qui paie pour l’usage. 

Indépendamment de la durée du contrat, la loi réglemente tous les types de locations, incluant celles pour des activités professionnelles, récréatives ou éducatives.

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Changements de 2019 dans la loi sur les loyers

Comme nous l’avons dit, des changements significatifs sont entrés en vigueur dans la LAU en 2019 afin de protéger le locataire. Il est donc important de les connaître pour les utiliser en cas de besoin. Le propriétaire doit également connaître ces changements pour savoir à quoi s’attendre.

Période de prolongation obligatoire

Le premier changement notable est la durée du contrat de location qui est passée de 3 à 5 ans. En même temps, un renouvellement obligatoire de 3 ans est fait quand aucune des deux parties n’a déclaré son intention de mettre fin au contrat.

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Lorsque le propriétaire est une personne morale, le renouvellement obligatoire est aussi de 3 ans, et la durée du contrat est toujours de 7 ans. Le locataire doit toujours donner un préavis de 2 mois en cas de résiliation du contrat.

Si le propriétaire a besoin du bien, le contrat ne sera pas renouvelé automatiquement comme précisé dans la loi sur les baux urbains. Pour autant que cela est clairement indiqué dans le contrat.

La loi sur les baux urbains n’exige pas une durée par contrat. Ce qu’elle réglemente, c’est simplement la manière dont elle est automatiquement prolongée, à moins que les deux parties n’en décident autrement de manière expresse.

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Frais de gestion

Il existe un autre fait important à connaître. Si le bailleur est une personne morale, les coûts de gestion du bien sont maintenant payés par le bailleur, sauf dans le cas de services qui ont été contractés à l’initiative directe du locataire.

Par contre, dans les contrats d’une durée inférieure ou égale à 5 ans, – ou inférieure ou égale à 7 ans dans le cas des personnes morales -, la valeur de la garantie supplémentaire (caution ou garantie) ne peut pas dépasser le montant de 2 loyers mensuels.

Parallèlement, le principe du libre accord est rétabli dans les baux d’habitation d’une surface supérieure à 300 m² ou dont le loyer initial est supérieur à 5,4 fois le salaire minimum interprofessionnel de croissance.

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Limites du prix des loyers

Une limite est également introduite dans l’actualisation de l’IPC pour les contrats à loyer réduit, ce qui est un concept nouveau et qui est défini par l’article 18 de la loi sur les baux urbains (LAU). Il établit aussi une exemption du paiement de l’ITP pour la location d’un logement permanent.

Après la durée du contrat de 5 ans, ou 7 ans dans le cas des personnes morales, le loyer annuel peut être augmenté, à condition que cette augmentation ne dépasse pas 20% du loyer en vigueur à ce moment-là.

Des travaux d’amélioration par le propriétaire peuvent être faits sans qu’il soit nécessaire de signer un nouveau contrat si les deux parties sont d’accord.

📌 En 2020, un nouvel indice de référence des prix des loyers a été appliqué à Barcelone. Il est réglementé par la loi 11/2020. Cette réglementation est essentielle pour établir le prix du loyer d’un appartement loué.

Actuellement, la caution est réglementée, ce qui n’existait pas auparavant. Elle ne doit pas dépasser 3 mois de loyer : un loyer pour la caution réelle et deux loyers pour la garantie supplémentaire.

Si les locations ne vont pas habiter dans le bien, comme c’est le cas pour les locaux, le dépôt légal est de deux mois, comme l’indique l’article 36.2 des dernières réformes de la loi sur les baux urbains.

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Il n’y a pas de réglementation sur les cautions pour les contrats de longue durée. Ces contrats signent des périodes initiales de plus de cinq ou sept ans. Dans ce cas, le montant doit être convenu entre les deux parties.

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Comme vous pouvez le constater, la plupart des changements visent principalement à protéger le locataire, dans le but de mettre fin à certaines pratiques abusives qui ont pu avoir lieu dans certains cas avec des locataires dont la seule résidence principale est la résidence louée.

Que pensez-vous des nouvelles modifications apportées à la loi sur les baux urbains ?

SOURCES : 

https://www.fotocasa.es/blog/alquiler/ley-arrendamientos-urbanos-en-cinco-puntos-clave/

https://www.ilpabogados.com/la-nueva-ley-de-arrendamientos-urbanos-2019/

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003#tihttps://www.conceptosjuridicos.com/ley-arrendamientos-urbanos/

À propos de l'auteur

Anthony

Français d’origine, québécois d’adoption et espagnol de coeur, j’aime découvrir de nouveaux endroits et partager mes coups de coeur artistiques, culturels et gastronomiques

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